Hipoteka – 8 najczęstszych pytań.

Hipoteka – chociaż brzmi znajomo, to nie wszyscy wiedzą, co właściwie oznacza. Na czym polega zabezpieczenie hipoteczne, czy jest bezpieczne dla stron oraz jak wyglądają niezbędne formalności?

 

Czytaj dalej, a poznasz odpowiedź na 8 najczęstszych pytań!

Zadaliśmy je

Ekspertowi ds. analiz i ryzyka w Monument Fund – Sylwii Straub

 

  1. Czym jest zabezpieczenie hipoteczne?

Najprościej mówiąc, hipoteka to takie zabezpieczenie wierzytelności, które obciąża długiem nieruchomość. Kiedy dłużnik nie jest w stanie spłacić należności, nieruchomość zostaje sprzedana, a pieniądze w pierwszej kolejności trafiają na konto wierzyciela. W ten sposób można zabezpieczyć kilka długów jednocześnie, a pierwszeństwo posiadają ci wierzyciele, na rzecz których hipotekę ustanowiono najpierw. Hipoteka jest uznawana za bezpieczniejszą zarówno przez notariuszy, jak i klientów.

  1. Zabezpieczenie hipoteczne – znane głównie z banków i kredytów mieszkaniowych. Jak wygląda w świetle prawa?

Zabezpieczenie hipoteczne jest uregulowane przepisami prawa, a dokładniej – kodeksu cywilnego. Unormował on stosunek pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem, który w przypadku hipoteki jest właścicielem obciążonej nieruchomości. To spora zaleta, ponieważ wiele innych zabezpieczeń nie posiada regulacji prawnych – tak jest np. z przewłaszczeniem. Dlatego też hipoteka przez wielu specjalistów, notariuszy, ale także klientów, uznawana jest za bezpieczniejszą niż inną formę zabezpieczenia.

Przy zabezpieczeniu hipotecznym klient dalej pozostaje właścicielem nieruchomości. Nie naruszamy w ten sposób prawa posiadania ani jej użytkowania.

  1. Jak dokładnie wygląda ustanowienie hipoteki?

Hipoteka, czyli zabezpieczenie hipoteczne, polega na dokonaniu wpisu w księdze wieczystej, bez naruszania prawa własności. Poprzedza go podpisanie umowy u notariusza (wyjątkiem są umowy bankowe). Hipoteka zawsze ustanawiana jest na nieruchomości, nie na jej właścicielu. Warto o tym pamiętać.

Od kiedy możemy liczyć początek hipoteki? Przyjmuje się, że jest nim moment dokonania wpisu w księdze wieczystej. Jeśli wpisów jest więcej niż jeden, ich kolejność – co do minuty – jest wyznaczana terminem złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki. W ten sposób powstają kolejne miejsca hipoteczne.

  1. Czemu banki i inne instytucje finansowe nie zawsze chcą się zabezpieczać na II miejscu hipotecznym?

Jak już wspomnieliśmy, hipotekę można ustanowić dla kilku wierzycieli. Kolejność oznacza pierwszeństwo w odzyskaniu należności. Dopiero jeśli pozostaną środki finansowe, przeznacza się je na spłatę wierzycieli z dalszych miejsc.

Nie każdy wierzyciel chce się zatem zabezpieczać na II miejscu. Zakładając czarny scenariusz, w którym klient nie reguluje swoich zobowiązań, w pierwszej kolejności pieniądze odzyskują wierzyciele na I miejscu hipotecznym.

Przykład: Firma Pana Marcina Nowaka jest winna firmie Iksiński Sp. z o.o. 60 tys. zł. Ma ona zabezpieczenie na II miejscu hipotecznym. Pan Nowak nie spłaca długów, więc działka, na której ustanowiono hipotekę zostaje sprzedana. Jednak na I miejscu znajduje się inna firma, której Pan Nowak jest winien 200 tys. zł. Iksiński Sp. z o.o. odzyska więc swoje pieniądze jedynie wtedy, gdy działka zostanie sprzedana za co najmniej 500 tys. zł.

  1. Hipoteka jako zabezpieczenie w branży pożyczkowej?

Chociaż hipoteka kojarzona jest głównie z bankami, ustanowić może ją każdy, także firmy udzielające pożyczek oraz prywatni wierzyciele. Mogą brać pod uwagę również zabezpieczenie na II miejscu hipotecznym. To wymaga jednak więcej pracy oraz dokładnie opracowanej strategii. Trzeba mieć dobry system oceny ryzyka oraz kontaktu z klientem w trakcie trwania spłaty pożyczki. Klient powinien ułożyć realny plan spłaty zobowiązania oraz ustalić jasny cel biznesowy.

  1. Jak wygląda II miejsce hipoteczne w praktyce?

II miejsce hipoteczne nie stawia wierzyciela na przegranej pozycji. Pozwala dobrać dodatkowe środki, jeśli klient posiada zobowiązania hipoteczne, których nie chce (lub nie może) spłacać.

Przykład: Nasz klient jest posiadaczem nieruchomości wartej 1,8 mln zł i obciążonej kredytem hipotecznym w banku na kwotę 500 tys. zł. Wyobraźmy sobie sytuację, że potrzebuje on dodatkowych 300 tys. zł na dokończenie remontu. Jesteśmy w stanie udzielić mu pożyczki na taką kwotę nawet w ciągu tygodnia. Klient nie musi zostawiać nam tak wielu zaświadczeń i różnego rodzaju dokumentów niezbędnych w banku – naszym zabezpieczeniem jest II miejsce hipoteczne.

Pokazana na powyższym przykładzie transakcja jest szybka i bezproblemowa. Do minimum ograniczone zostają formalności uzyskania takiej pożyczki przez klienta. On zyskuje dofinansowanie bez utraty prawa własności swojej nieruchomości, a my – pewne zabezpieczenie spłaty długu. Zależy nam bowiem na spłacie, a nie na przejęciu jego nieruchomości. Istnieją instytucje pozabankowe, które wymagają dobrania dodatkowych x tys. (!) zł pod spłatę obecnej hipoteki jako warunku udzielenia finansowania. Jak łatwo policzyć, jest to operacja znacznie kosztowniejsza, bo wymagająca zaciągnięcia wyższej pożyczki.

  1. Na czym polega różnica pomiędzy hipoteką przymusową a umowną?

Hipoteka przymusowa to wpis dokonywany przez instytucję, wobec której dłużnik zalega z płatnościami. Są to m.in.: ZUS, Urząd Gminy czy Urząd Skarbowy. W takim przypadku potrzebny jest oryginał tytułu wykonawczego, czyli np. prawomocny wyrok sądu. Sąd może też wydać postanowienie ustanowienia hipoteki. Wtedy wierzyciel może złożyć wniosek o takie zabezpieczenie.

Kiedy mowa o hipotece umownej, właściciel nieruchomości sam dobrowolnie dokonuje wpisu wierzyciela do księgi wieczystej.

  1. Czym jest opróżnione miejsce hipoteczne?

To miejsce hipoteczne, które zwalnia się po spłacie zobowiązania.

Przykład: Klient posiada 3 kredyty zabezpieczone hipoteką. Spłaca ten, który znajduje się na II miejscu. W ten sposób powstaje opróżnione miejsce hipoteczne, które można wykorzystać na kilka sposobów:

  1. przesunąć wierzyciela (za jego zgodą) z III na II miejsce,
  2. przesunąć wierzyciela (za jego zgodą) z I na II miejsce,
  3. ustanowić nowego wierzyciela na II miejscu, np. po podpisaniu umowy pożyczki.

Wszystkie strony decydują o tym, jak wykorzystać opróżnione miejsce hipoteczne.

Hipoteka to bezpieczny i przejrzysty sposób zabezpieczenia zwrotu należności, który nie ingeruje w prawo własności i użytkowania nieruchomości. Dostępna dla firm pożyczkowych, osób prywatnych oraz przedsiębiorców, jest rozwiązaniem prostym i uniwersalnym. Warto zatem z niego skorzystać.

Warto zapamiętać też, że hipoteka posiada pierwszeństwo przed innymi wierzycielami.

Przykład: Pan Jan Kowalski jest właścicielem piekarni i pożycza od firmy pożyczkowej 100 tys. zł. na zakup maszyn. Dług zabezpiecza ustanowieniem hipoteki na lokalu, którego jest właścicielem. Jeśli pan Kowalski nie będzie w stanie spłacić długu i lokal zostanie sprzedany to   firma odzyska 100 tys. zł a reszta trafi do kieszeni Pana Jana. Nawet jeśli pan Kowalski miałby inne długi – większe albo starsze – to właśnie firma, od której pożyczył 100 tys zł. ma pierwszeństwo.

Dodaj komentarz